房地产以拍卖方式转让是新时期因运而生的一种新的房地产交易方式。近年来，许多从事一般商品拍卖的拍卖企业纷纷涉足房地产拍卖，做起了拍卖房屋和土地的生意，经济发达的沿海开放城市更显热门。许多土地使用权随房产被拍卖转让，许多房地产在高价区成交，国家限制的划拨土地使用权也因此大量“公开”流入市场，严重冲击了土地市场的正常秩序，并在一定程度上造成了地价的混乱。
笔者就此问题在宁波市作了一些调查。调查中发现，2001年在该市工商注册登记的拍卖企业仅有4家，至2003年6月底已达30余家，常年在该市从事房地产拍卖活动的外地拍卖企业也有6-7家之多。据有关部门提供的初步资料，2002年度拍卖企业共举办拍卖宁波市城区房地产的拍卖场120多场次，涉及工业、住宅、办公等用途的土地使用权面积约40公顷，其中26公顷为划拨土地使用权，占被拍土地总面积的67%左右。该年度有一家注册资金仅为100万元的普通拍卖企业，全年房地产类的拍卖成交额竟高达1.8亿元，房地产拍卖市场可谓一片繁荣。
目前经拍卖转让的房地产主要有下列五种情况，一是因债权债务等经济纠纷由司法裁定处分抵押物的；二是金融机构历史积存的不良资产通过拍卖变现的；三是企业改制以公开竞买方式向社会或内部职工整体转让资产的；四是房地产权利人委托拍卖公司拍卖处置自有财产的；五是个别房地产中介企业与买出人联合为牟利而利用拍卖方式抬高地产成交价的。
笔者在调查中感到，房地产由社会拍卖机构以拍卖方式转让，至少存在以下五方面问题：
其一，公开竞买方式是一种新型的交易方式，其“公开、公正、公平”的形象，使人们很容易忽略对拍卖活动中相关主体资格的认定，“公开”掩盖了土地使用权这个特殊标的物必须涉及的权属问题和处分权限的存在；
其二，鉴于计划经济对土地使用权认知的惯性或回避，房地产遭拍卖时往往名为拍卖房屋，而实际上土地使用权必须同时转让，成交价的构成中也无不隐含地价，就划拨土地而言，国有土地资产由此大量隐性流失；
其三，由于拍卖公司不能针对土地使用权性质等的不同制订不同的实施方案，确定竞买人范围，在政府对土地一级市场严格监管的背景下,一些综合实力低下的小型房地产开发公司，利用他们房地产开发的特殊身份趁机到二级拍卖市场找地，他们在买受一宗房地产后,便将它改头换面经包装后即入市抛售，甚至将厂房改为住宅，将办公楼改为商铺，或直接开票冒充商品房销售，等等，直接或间接地对房地产一级市场造成了冲击；
其四，目前国家对拍卖企业从事房地产拍卖的，还没有资质认证等方面的规定，一个注册资金仅为100万元人民币的拍卖公司，做上千万甚至上亿的房地产拍卖生意也没有限制性要求，风险极高。同时由于拍卖主持人员对土地相关法律法规和土地使用权这个特殊商品的性质特点和地价构成不甚了解，没有经过相关的专业培训，主观又有追求高价成交的愿望，因此对房地产价格的非理性上涨缺乏综合调控能力；
其五，房地产拍卖标的大、成交高、佣金丰，拍卖企业受利益的驱动自然是趋之若鹜，一些单位和个人法律观念淡薄，对划拨土地使用权处分随意，使许多划拨土地使用权“公开”非法入市，一些权属等方面存在隐患的“问题”土地也随房产被推入市场，更有甚者拍卖成了一些人哄抬房价的逐利工具，等等。土地交易的随意与无序，价格的混乱，已严重地扰乱了土地市场的正常交易秩序。
二，在我国现行法律法规中，对土地市场的尤其是对土地一级市场的调控监管规定十分明确，可在对土地二级市场中类似房地产以拍卖方式转让等新问题的规范却是个“空白”。《中华人民共和国房地产管理法》中，对土地出让和房地产转让有许多明确的规定，但没有提及房地产以拍卖方式转让的管理办法；《中华人民共和国拍卖法》仅对拍卖企业的拍卖活动进行调整，根本没有涉及房地产拍卖内容；在一些部门规章中，例如国土资源部的《中华人民共和国招标挂牌拍卖管理办法》中，明确了土地使用权招拍主持人实行考核持证上岗制度，却在适用范围上忽略了二级市场。目前拍卖企业主要由公安、贸易、工商部门对其注册和企业经营活动进行管理，而对拍卖企业从事房地产拍卖带来的新的法律问题上却在许多方面都似是而非，使执行分寸难把，操作左右为难。
纵观我国目前的房地产拍卖市场，可以说是基本处于放任自流状态，不容乐观。笔者认为，房产的转让必然引起土地使用权的转让，在法律法规相对滞后或尚不健全、行政职能设置不尽合理的现势情况下，政府必须要有针对性的规范措施及时回应。
2000年以来，结合土地市场全面整治，宁波市国土资源局从加强土地使用权转让管理为工作切入点，采用事先介入法，对拍卖企业拍卖宁波市城区房地产涉及的土地使用权转让的，实行前置审查制度，要求拍卖企业在接受有关单位和个人的房地产拍卖委托后，必须及时向国土资源部门提供土地权属状况、利用现状和处分依据及拍卖底价等资料，由土地市场管理部门重点对土地权属、性质、处分资格、转让基本条件等进行审核。对权属清楚，符合国有土地使用权转让基本条件的，核发《同意国有土地使用权以拍卖方式转让通知书》，拍卖企业据此发布公告进行公开拍卖,并作为以拍卖方式获得土地使用权办理转让过户登记的必要材料。
据有关资料统计，2000年8月以来该市国土资源局对拍卖企业拍卖宁波市城区房地产涉及国有土地使用权转让的，核发《同意国有土地使用权以拍卖方式转让通知书》122份，涉及房地产170宗，土地使用权面积达101公顷，其中划拨土地使用权26公顷，占25.7%，有效地减少了土地使用权人（或权利人）——拍卖公司——买受人三者之间的“私下”交易，制止和纠正了多起“问题土地”，“官司土地”，“无主土地”和集体土地的转让，为国家挽回了数千万元的土地资产流失。
三，笔者坚定地认为，房地产以拍卖方式转让应属于房地产转让范畴，从形式看，拍卖是房地产转让的一种行为方式，是房地产买卖在市场经济新形势下的一种新的表现形式，从内容看，它包括土地使用权和房产所有权的转让。《中华人民共和国房地产管理法》和国务院55号令等法律法规中，对房地产涉及的出让土地使用权转让尤其是划拨土地使用转让的条件、程序等也作了规定，明确了县级以上人民政府的土地行政管理部门是政府监管的房地产交易市场的监管部门之一；同时，土地使用权应是《中华人民共和国拍卖法》规定的需经审批才能转让的一种特殊权利，在以拍卖方式处置前必须办理有关手续；另外从国土资源部门的土地市场管理职能看，加强对房地产以拍卖方式转让带来的土地使用权的转让管理责无旁贷。
为规范土地市场，加强土地使用权转让管理，在我国土地有形市场建立初期，委托社会拍卖机构对司法裁定，银行不良资产，改制企业竞买涉及的土地使用权进行公开拍卖，应是权宜之计，但必须依法管理和规范。一要全面进笼子，开展一次大范围的清查，摸清底数。由地方政府有关部门发布公告，要求社会拍卖机构在进行土地使用权拍卖前，必须取得县级以上人民政府国土资源部门核发的《同意国有土地使用权以拍卖方式转让通知书》，不按规定申报的，按非法转让论处，其拍卖转让行为无效，不予办理土地使用权转让等相关手续，同时由工商部门对其超范围经营予以处罚；二要逐步规范，统一纳入土地有形市场管理范围，政府应结合实际尽快制定关于土地二级拍卖市场管理的具体办法，建立土地使用权拍卖机构的资质认证和拍卖人员持证上岗制度。对有关人员定期进行土地相关法律法规的学习和培训考核，拍卖主持人员通过专业培训考试合格产生，实行年审。