按揭源于英国法律关于物的担保，主要是指房地产等的不动产抵押，九十年代由香港传入中国，并在短短的几年时间里得到了迅速发展。在我国沿海经济发达地区及内地一些大中城市，按揭方式已成为居民购房付款方式的首选。按揭的普及为我国的房地业及房地产金融业带来了生机，也为住房制度的改革铺平了道路，有力地促进了国民经济的发展和产业结构的调整。

　　但是，按揭在我国毕竟还是一个新事物，起步不久，按揭制度不健全，现行法律又没有作出明确界定或规定，缺乏经验和操作依据。按揭律师的服务也大多根据香港的做法，结合我国民法通则、合同法、担保法的有关规定，尚处在不断探索的阶段。由于按揭源于英美法系，在借鉴过程中一些习惯和制度与我国实际情况不符，无法照搬香港及英美的做法。随着律师按揭业务不断扩大，一些问题逐渐暴露出来，其中表现突出的就是按揭服务内容相对肤浅，停留在一些形式性、事务性工作上面，在律师业界产生了一些负面影响。

一、律师按揭业务存在的问题及原因

　　在我国，按揭律师一般都是由银行指定，按揭人没有任何选择余地，如果选择了一座楼盘，也就选择了固定的银行及按揭律师。律师在按揭程序中的工作主要是为银行审查借款人的文件，见证借款人的签名、盖章，解答有关咨询，为银行就是否放贷出具法律意见书。但律师的工作仅仅停留在对购房人申请资格进行形式性审查的基础上，甚至变成了重复性的体力劳动。由于律师与银行的特殊关系，在按揭中律师往往站在银行的立场上，而律师费又大多由按揭人支付，再加上一些按揭律师的服务不到位，按揭人总感觉自己花了一笔冤枉钱。

　　在市场经济条件下，相对服务者来说，客户就是上帝，一种客户不满意的行业，即便有垄断经营保护，也只能是权宜之计。市场经济强调的是平等竞争，随着我国加入世贸组织，金融市场的放开，银行“保护伞”终将被拿掉。到那时，恐怕单一定位的按揭律师就要惶惶然了。

　　追本溯源，笔者认为这种问题存在的根源是我国以大陆法系为基础、具有中国特色的法律体系与英美法系存在冲突。按揭在我国的历史上完全是一片空白，基本全盘借鉴香港的做法，与我国现行法律制度存在衔接的断层，出现问题也就在所难免了。

　　具体体现为两个方面：其一，观念上存在较大差异。香港经历了一百多年的英国殖民统治，其法律沿袭英国传统，法律制度比较健全，人权意识、法治观念已深入人心。律师作为近现代社会法治的产物，早已经为公众熟悉并接受。而我国受几千年来封建残余思想的影响，人治的观念根深蒂固，律师行业本身起步就晚，且仍以传统的诉讼业务为主，一些非诉的法律服务性事务尚未完全普及。特别是普通老百姓对律师的认识非常局限，对于大多数人而言，聘请按揭律师是强加在他们头上的不平等条件。

　　其二，律师在按揭中的职能和作用不一样。香港有着健全的法律制度，律师也是香港社会维持法治的一支重要队伍。在楼宇按揭贷款的办理过程中，除了借贷双方当事人确定基本的贷款条件、草签贷款合同之外，具体的贷款事宜都是委托律师楼去办理，以确保按揭业务能依法操作。此外，在香港，律师除了正常提供的法律服务外，还具备一项公证的特殊职能，即公证业务只能由公证律师负责。在按揭中，律师的一项主要工作就是见证按揭人的签名、盖章，使之达到公证的效力。在大陆法系，律师不具备公证职能，所有公证活动都应由依法成立的公证机关进行。这样，律师在按揭中发挥的作用就大打折扣了。诸如回答客户咨询、指引客户签订有关文件、代理办理抵押登记等服务内容形式性严重，与律师行业服务的法律性、知识性、专业性相去甚远。由此，按揭律师如果长期在这样的业务水平上徘徊不前，就很难证明按揭律师的存在价值了。

二、按揭律师业务的发展方向

　　虽然存在种种问题，但银行按揭作为现代房地产金融市场的重要手段，发展潜力是巨大的。且大势所趋，很多领域将来也必须向客户开放，对按揭律师的服务内容也会提出更高的要求。要想使律师按揭业务得到进一步的发展，就必须拓宽按揭律师的业务范围，笔者认为，可以从以下几个方面入手：

１．明确按揭律师服务对象。

　　目前，我国按揭律师多由银行指定，律师为拿到业务，必须看银行的脸色，按揭律师与银行的特殊关系就不言而喻了。律师费由按揭人支付，律师却难以代表按揭人利益。因此，按揭律师的服务对象必须明确，或者为银行的审贷律师，或者为按揭人的申贷律师。如果仍夹在中间，左支右绌，举步维艰，何谈发展？

　　目前有一种发展方向就是由银行支付律师费，使按揭律师成为银行的审贷律师。虽然能够解决一些实际问题，但对按揭律师的发展而言没有任何益处。因为银行有自己的专业审贷员，在对按揭人的贷款业务中也只涉及一些粗浅的法律知识，而且从目前操作实务来看，律师向银行出具的法律意见书只是一种形式，律师一般征求银行意见后才出具法律意见书。这样，实际上还是由银行在审查贷款，时间一长，银行就会觉得自己花这笔律师费没有必要。

　　我们更应该关注另一个发展方向，就是把按揭律师从银行剥离，真正为按揭人服务。按揭律师的业务不应该寄托在银行垄断经营的保护下，还是应当从广大购房消费者身上寻找生存的环境。通过拓宽服务内容，提高服务质量，切实维护购房人的合法权益，最终为公众所接受。还可以此为突破口，扩大律师服务层面，使律师行业向私人化方向发展做好铺垫。

２．拓宽律师按揭业务的服务范围。

　　笔者认为，按揭律师业务不能仅限于办理银行的按揭手续，可以增加签约的内容，以扩大按揭律师的服务范围。即购房人在看中某一楼盘后可先选择自己的律师楼，委托律师对开发商的资质及楼盘状况进行调查，帮助购房人与开发商签订房屋买卖合同，在支付首付款后，由律师代表购房人向银行申请并办理按揭手续。律师甚至还可以介入对楼盘的选择，代理购房人与开发商谈判等，不仅拓展了按揭律师的业务，也能真正体现律师在房地产业务中服务价值。

３．为按揭期间的处分房产行为提供法律服务。

　　由于按揭在我国起步较晚，没有相应立法，操作也不是很规范，各大银行对按揭期间的房产的转让和转按揭等业务还没有开展，使整个按揭业务不很完善，也给购房人处分房产带来很多不便。

　　关于转按揭的问题。转按揭从法律上不存在任何问题，同转让问题相似，关键还是办理房产过户与转按揭手续如何衔接。作为银行方最大的风险在于：房产办理过户手续后，受让人拒绝办理新的抵押登记手续，这样银行与受让人的借款合同就丧失了物的担保。就该问题一种解决方法可由专业的置业担保公司介入，就原抵押登记注销后至新的抵押登记手续办理前银行这一风险的“真空期”由担保公司为受让人提供担保。但限于我国目前担保公司业务的开展情况，这种做法短期内还很难普及；另一种方法就是由律师在转按揭中承担主动的协调职能。即银行与按揭人、受让人都委托律师办理原抵押的注销、房产的过户及新抵押的登记手续。律师在审查受让人的个人资信和还款能力符合按揭银行的要求后，先组织银行与按揭人、受让人签订关于转按揭的三方协议，再由银行与受让人签订新的借款合同及抵押合同，同时委托律师办理原抵押的注销、房产过户及新抵押的登记手续，律师在变更的房产证下来后须在最短的时间内办理完抵押登记，最大限度的缩短银行风险的“真空期”。同时也可由按揭人、受让人与律师签订不可撤销的委托协议，并约定在新的房产抵押登记办理之前所有文件资料交由律师保存，以确保在转按揭期间办理产权变更和抵押登记的环节不出毗漏。

　　此外，在按揭期间退房现象也经常存在，由于按揭房产的特殊性质及按揭各方当事人的复杂关系，使得按揭人退房并不是很简单，律师的参予则有利于帮助按揭人依法、有效的办理相关手续，避免争议与纠纷的发生。

　　随着我国经济产业结构的不断调整，房地产金融业在国民经济中将占据重要地位，按揭律师业务的发展前景无疑是一片光明。即将实施的资产证券化，帮助购房人理财，通过按揭介入前期的物业管理等，都可以由律师参予，律师服务的广度和深度可以不断扩大，同时通过按揭律师的业务拓展，有利于在我国逐步形成一支高素质的房地产专业化律师队伍，使律师在房地产业务中的服务更趋向完善。