一、案情
　　再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：Y轻工业品有限公司(以下简称Y公司)。

　　再审被申请人(一审被告、二审上诉人)：D房地产发展有限公司(以下简称D公司)。

　　原审被告：C投资有限公司(以下简称C公司)。

　　1997年7月3日，C公司向D公司出具确认书，称："我公司已经与Y公司达成协议，将我公司拥有的H广场花园34套住宅房及17个车位，抵偿我公司欠Y公司的款项。从即日起，我公司放弃对上述物业的拥有权，Y公司成为上述物业的持有人，请帮助Y公司或其指定的第三者办理商品房产权证书。"当时因上述房产登记在D公司名下，D公司于同日向Y公司出具一份确认书，称："兹正式确认C公司拥有H广场花园34套住宅房及17个车位，并具有充分的处置权利。我公司对上述物业无任何异议。如果C公司以该批物业抵偿贵公司欠款，我公司可按政府规定帮助贵公司或贵公司指定的第三者随时办理商品房产权登记手续。"其后，Y公司于1999年1月11日与D公司签订了委托售楼合同，合同约定：由D公司销售H广场花园的29套住宅房，每平方米按人民币6000元，合计总额人民币16702939．80元。若D公司未能于1999年12月31日前出售完毕，则有义务回购剩余楼宇，并在15日内付清所有款项。

　　上述H广场花园29套住宅房产权至1999年1月11日仍登记于D公司名下，后其中16套住宅房由D公司直接出售过户给案外人，另余13套住宅房未能出售，房屋产权仍然登记于D公司名下，已由D公司抵押给多家银行。

　　2003年12月12日，Y公司致涵D公司，称：我公司与D公司自签订委托售楼合同至今，D公司仅支付了售楼款人民币850万元，现在求D公司在收到本涵件之日即依约履行回购义务，并在15日内支付剩余的售楼款人民币8202939.80元。后因D公司未支付剩余的售楼款，Y公司遂提起诉讼，要求D公司按照该房屋现在市场价值对Y公司进行赔偿。

　　本案一审过程中，S市中级人民法院经审查，认为C公司与本案诉讼标的存在利害关系，故依法追加C公司为本案被告。

　　二、审判

　　S市中级人民法院审理认为，本案所涉确认书及委托售楼合同均为有效，可以认定C公司与Y公司之间曾存在借款关系，C公司与D公司就涉讼房屋存在购房关系，后C公司为偿还债务将其对涉讼房屋的权利转移给了Y公司，对此，D公司通过确认书予以承认，之后的委托售楼合同及相应履行情况反映D公司进一步以实际行为确认了Y公司对涉讼房屋的权利，并已实际开始协助Y公司实现其权利。现Y公司根据确认书及委托售楼合同，请求D公司解除涉讼房屋抵押并将产权过户至Y公司名下等，其实质是要求D公司继续履行合同义务，依法应予支持。D公司以其物权所有人及属第三人代为履行债务等为由拒绝继续履行上述合同义务，理由均不成立，不予采信。故判决：(1)D公司向Y公司支付人民币859296.20元；(2)D公司涂销案涉房屋的抵押，并将其产权转移登记至Y公司名下。

　　D公司不服一审判决，提起上诉。

　　G省高级人民法院二审认为，D公司给Y公司出具的确认书中，表示在C公司同意以约定的物业抵偿债务的前提下，按照政府规定帮助Y公司或其指定的第二者随时办理房产登记手续，D公司并未承诺以自己所有的财产代C公司履行债务，不属于债务承担行为。从c公司与Y公司签订的协议内容来看，C公司只是将自己应当承担的用来抵债房产办理过户至Y公司或其指定的第三者名下的合同义务，转由D公司代为履行，在D公司不履行或者履行债务不符合约定的情况下，Y公司只能向C公司主张权利。Y公司据此主张其与D公司设立了权利义务关系，请求D公司履行办理相关房产过户登记至其名下的手续，缺乏法律依据。Y公司依据其与D公司签订的委托售楼合同提起权利主张，已经超出法定诉讼时效期间，依法不予保护。故判决驳回Y公司的诉讼请求。

　　Y公司不服二审判决，向最高人民法院申请再审称：原二审生效判决忽略了再审被申请人确认书中关于随时为再审申请人办理产权登记手续的约定，导致错误适用诉讼时效的规定，错误认定确认书为第三人代为偿还债务的性质，没有认清确认书为单务法律行为的本质，导致认定再审被申请人不承担责任。为此，请求判令将案涉房产归再审申请人所有，并判令再审被申请人为再审申请人办理房权登记手续。

　　再审被申请人D公司答辩称：Y公司申请再审没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：Y公司与D公司之间并没有独立的债权债务关系，属于第三人代为履行的性质，D公司仅作为第三人帮助C公司向Y公司履行义务，不应承担违约责任，Y公司仍应向C公司主张权利。Y公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。D公司不应承担将案涉房产过户给Y公司的民事责任。

　　最高人民法院经审查认为，办理产权登记手续经过C公司同意，D公司在知道并认为的情况下作出承诺，这意味着D公司自愿将C公司已购买的房产随时过户至Y公司或其指定的公司。D公司这一承诺行为是其自由意志的体现，应当认定为合法有效，即Y公司依据确认书有权要求D公司随时履行将约定房产过户至Y公司或其指定公司的义务。又依照委托售楼合同的约定，D公司有义务将约定住宅房销售或予以回购，并将款项交付Y公司。由于该合同是D公司对C公司的债权人Y公司直接作出的，有明确的权利义务关系，因此，应当认定D公司愿意通过销售或回购住宅房来清偿C公司对Y公司债务的行为为债务承担。无论是免责的债务承担还是并存的债务承担，D公司作委托售楼合同的义务主体，均应履行其应尽的合同义务，即依约销售住宅房或将剩余住宅房回购，并将所得款项交付Y公司。但是，D公司最初同意为Y公司或其指定的公司随时办理产权登记手续，而后变更为将售楼款或回购款支付给Y公司，也就是说，D公司履行义务的方式实际已由过去的随时帮助办理产权登记手续变更为支付售楼款或回购款。Y公司于2004年8月20日提起诉讼，二审人民法院认为Y公司可依约向D公司主张支付剩余售楼款，且以该权利主张超过诉讼时效为由不予保护，并无不当。故驳回Y公司的再审申请。

　　三、评析

　　D公司承担的法律责任主要是由其所作的确认书以及委托售楼合同所引发的，对于确认书以及委托售楼合同的法律性质，却存在不同的认识。第一种意见认为，D公司作出确认书的行为，属于第三人代为履行，应当适用第三人代为履行的相关规定，D公司不应承担法律责任；第二种意见认为，D公司作出确认书以及委托售楼合同的行为，均属于债务承担，D公司应承担法律责任。

　　(一)第三人代为履行与债务承担的概念

　　债是特定当事人之间得请求为一定给付的法律关系。《中华人民共和国民法通则》第84条规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。因此，债只能源于合同的约定或法律的规定。广义上的债的变更，包括债的内容变更和债的主体变更两种情形，前者是指不改变债的当事人，而仅改变债的内容；后者是指在保持债的内容不变的情况下，债的主体发生改变，分为债权让与和债务承担。

　　债务承担，是指在不改变债的内容的前提下，基于债权人、债务人与第三人之间达成的协议，将债务全部或者部分转移给第三人承担。债务转移可以是全部转移，也可以是部分转移。在债务全部转移的情况下，债务人已经脱离了原来的合同关系，而由第三人取代债务人承担合同义务。有学者将此种债务转移称为免责的债务承担，即指债务人经债权人同意将其债务全部转移给第三人承担，债务人不再承担履行债务的责任。在债务部分转移的情况下，债务人并没有脱离已经形成的债权债务关系，而是由第三人加入其中，与债务人共同向债权人承担债务，有学者将此种方式称为并存的债务承担，即指第三人自愿加入与债务人共同对债权人履行债务，债务人的责任并未免除。

　　通说认为，《中华人民共和国合同法》第65条是关于第三人代为履行的规定，即"当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任"。该条中的"当事人约定"一般理解为合同当事人之间的约定，即债权人和债务人之间的约定，不包括债权人与第三人以及债务人与第三人之间的约定。因此，第三人代为履行一般是指债务人告知债权人，由第三人自愿代其履行债务的行为。也就是说，在第三人代为履行中，第三人是自愿代债务人履行债务。也就是说，在第三人代为履行中，第三人是自愿代债务人履行债务，并不是代替债务人的合同义务或与债务人一起成为原合同的当事人，其与债权人不发生任何法律关系，债权人不得基于与债务人的合同关系向第三人主张权利。即使第三人只是部分地履行了债务，未履行部分仍应由债务人履行。

　　(二)第三人代为履行与债务承担的主要区别

　　尽管第三人代为履行与债务承担的实质要件中均存在第三人代为清偿债务的意思表示(承诺)，但二者无论是在法律关系的构成上还是在第三人承担的法律责任上均存在明显的不同。

　　1．第三人作出的代偿承诺是否与债权人成立合同关系是判断债务承担与第三人代为履行的主要标准。一般而言，如果第三人向债权人作出了承担债务的明确意思表示，则应当认定为债务承担：否则，均应当认定第三人代为履行。在债务承担中，第三人承担实质上是一种合同责任，即债务人与第三人之间的债务转移协议是对债权人发出的要约，债权人同意既是承诺，债务转移协议的内容便发生法律效力。如果第三人作出的偿债承诺与债权人之间不具有合同关系，则一般应认定为第三人代为履行，多数情况下是第三人向债务人作出的偿债承诺，并不是明确向债权人作出的，债权人在得知后同意或并不表示反对。

　　2．第三人所处的法律地位不同。在债务承担中，由于第三人承受了债务人的债务，完全或部分代替了债务人的地位，与债权人成立了新的合同，是合同的当事人，其对债权人负有履行债务的义务，也享有债务人对债权人基于原合同而享有的抗辩权。在第三人代为履行中，第三人并没有向债权人作出明确的承担债务的承诺，其亦没有因承诺而成为合同的当事人，并不承受任何合同义务。对于债权人来讲，第三人只是债务履行的辅助人，即根据债务人的意思表示辅助债务人履行债务的人，通常与债务人之间具有某种委托或劳务合同等关系，但与债权人之间并没有合同关系，因此，债务人并没有脱离合同当事人的地位，也是唯一的法律上的债务承受人。

　　3．第三人所负的法律责任不同。在债务承担中，由于第三人与债务人一起或取代债务人称为合同当事人，如果其未能依照合同约定履行债务，债权人可以直接要求其履行合同义务或承担违约责任。第三人的义务源自于债务人与债权人在合同中的约定，在成为合同当事人后，其享有债务人对债权人享有的抗辩权。但是，由于债权人的目的是实现债权，其所关心的只是第三人履约能力，对第三承担债务的原因则在所不问，故第三人不得以其与债务人之间的抗辩事由对抗债权人的请求。而在第三人代为履行中，基于合同原则的相对性原则，由于第三人不是合同当事人，其对债权人不承担任何合同义务和违约责任。对第三人不适当的履行行为，债权人也只能向债务人而不能向第三人请求承担责任，债务人理应承担由此所造成的相应责任。

　　(三)审判时间中应当注意的问题

　　债权人是否同意第三人代偿债务的意思表示在第三人代为履行和债务承担中具有不同的意义，在判定是否为第三人代为履行或债务承担的标准上也是有所区别的。一般而言，免责的债务承担必须征得债权人的同意，而且债权人的意思表示必须是明示的。这主要是由于第三人取代债务人，会对债权人利益能否有效实现产生重大影响，一般讲债权人会对第三人的履约能力比较后作出权衡，即同意还是不同意。要求征得债权人的同意，也能在一定程度上反映出债权人权衡的过程，更能完整有效地体现债权人更新债务人的真实意思表示。但在并存的债务承担中则略有不同，只要第三人向债权人作出了明确承担债务的意思表示而债权人又没有明确地表示反对的，均可以认定债务承担成立，即债权人的默许并不影响债务承担的设立，但前提是第三人必须向债权人明确承诺代偿债务。这样考虑的目的主要是由于第三人的自愿加入使得第三人与债务人一起成为合同当事人，共同承担合同义务，并不会损害债权人的利益，相反，更有利于债权人债权利益的实现，债权人一般不会作出反对的意思表示。债权人即使不作表示，一般也应推定为接受了第三人代为偿债的承诺。而在第三人代为履行中，则无须征得债权人同意，其所履行的利益也直接归属于债务人。

　　司法实践中，也经常会遇到债权人、债务人和第三人一起约定由第三人向债权人履行债务人所负义务时，该如何判断第三人的法律地位问题，即是债务承担，还是第三人代为履行的问题。一般讲，只要是债权人、债务人与第三人一起签署协议，约定由第三人履行债务人的合同义务，只要没有明确表示其取代债务人，便可以认定为并存的债务承担。这样认定主要是考虑，第三人的自愿加入和债权人对协议的签署，意味着债权人对第三人偿债意思表示确认，这样便在债权人与第三人之间形成了合同关系，使得第三人与债务人一起成为了合同当事人。当然，由于个案的情形千差万别，判断究竟是债务承担还是第三人代为履行，还是要从债权人、债务人与第三人之间的合同内容，并结合当事人的主张来具体分析判断，不能一概而论。

　　(四)对本案D公司确认书的法律性质分析

　　在本案中，从委托售楼合同的内容看，第三人D公司直接向债权人Y公司作出的偿债承诺，Y公司没有明确表示反对，因此，在第三人D公司与债权人Y公司之间形成了合同关系，D公司应依约将售楼款或回购款支付给Y公司，并承担因承诺而产生的法律责任，在性质上讲应当属于债务承担。对此，争议并不大。

　　但对于D公司出具的确认书的法律性质却存在不同的认识，主要有第三人代为履行和债务承担两种观点。本案二审判决认为D公司并未承诺以自己所有的财产代C公司履行债务，不属于债务承担行为，而是代为履行行为。依据本案查明的事实，C公司与Y公司之间存在借贷关系，C公司与D公司就案涉房屋存在购房关系，C公司并未实际取得相关房屋的产权。也就是说，C公司与D公司之间存在的是因房屋买卖合同而产生的债权债务关系，C公司对D公司处的房产并不享有的物权，而实际权应归属于D公司。在D公司同意将房产过户至他们名下时，实际是其同意将自己的财产抵偿给本案债权人Y公司，偿还C公司所负债务，因此，在D公司所作承诺指向的对象明确为债权人的情况下，并不具有辅助债权人履行债务的第三人代为履行的特征。

　　笔者认为，本案中D公司出具的确认书的法律性质应为债务承担。理由如下：C公司为偿还Y公司的债务，指令第三人D公司将案涉房屋通过过户的方式转移给Y公司抵偿债务，对此，D公司通过确认书的方式向债权人Y公司予以确认，即第三人D公司应C公司的要求以确认书的方式明确向债权人Y公司作出承诺，将房产过户至Y公司名下或Y公司指定的他人名下，以抵偿C公司所欠Y公司债务，其所作的这一偿债的承诺，尽管没有明确表示将自己所有的房产过户至他们名下，但事实上当时案涉房屋的所有权归D公司所有，因此，客观上第三人D公司与债权人Y公司之间形成了合同关系。Y公司因此依据债务承担的规定要求D公司承担债务并无不当。本案判决中，并没有要求D公司承担房产过户义务，主要是考虑D公司与Y公司在签订确认书之后，又达成了委托售楼合同，该合同实际上是将D公司债务承担的履行方式由房产过户变更为以销售房屋或回购的方式支付相应价款。因此，D公司只需要承担交付售楼款或回购款的义务即可。若将确认书视为第三人代为履行的性质，既不利于保护债权人的利益，也不利于鼓励交易过程中的诚实信用。