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商品房销售陷阱的分析
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[ 徐高 ]
法治观点
随着市场经济的发展，个人买房对多数城市居民来说，已成为必然趋势了。进而，“认购书”、“楼书”、“首付”、“按揭”、“苯”、“氨污染”，已成为购房一族日常生活中经常出现的词汇。
然而，作为一名普通的购房者，在这新兴的商品房买卖过程中，要面对一系列层出不穷的“陷阱”。在购房者维护自己权益过程中，行政主管部门和司法机关，公正地处理商品房买卖纠纷又有多少呢？在此，笔者试举常见的“陷阱”并初步分析一下产生“陷阱”的原因。
广告欺诈
首先，消费者想要购房，通常是通过广告来了解购房信息。那么随之而来的便有可能遭遇广告的陷阱。对于消费者来说，想买房，价格无疑是第一考虑因素，所以广告中形容价格的词语往往是第一个要面对的陷阱。
翻开报纸或许多售房宣传广告如“XX元起价”之类的广告词比比皆是。而当消费者想购买“XX元起价”的房子时得到的回答十有八九都是“已经售出，不过我们还有位置朝向及楼层更好的房间，价格只高出一点，你可以看看。……”或者在广告里用前XX名购房者可享受百分之几的优惠，但是即使您一清早第一个进入售楼处，也会被告之“很遗憾你已经排在第XX位了，不过根据鄙公司的最新精神，您还可以享受XXX 元/平方米的优惠价……”。总之，售楼小姐会让你在享受热情的同时，花了比广告中高许多的价格，让人还感觉占了很大的便宜。所以，广告中的价格是会随着消费者的问询而逐渐上涨的。
广告中的地理位置、自然环境也可以成为迷惑消费者的陷阱，尤其在预售商品房的广告中，我们经常看到“黄金地段”之类的形容词或者找一个参照地址，标上距此地点XX分钟车程，但绝不标明有多少公里。其中奥妙何在呢？在某年的春节晚会上，巩汉林用近乎夸张但确又真实的语言告诉了大家，XX分钟的车程是火车。或者您拿出舒马赫开F1的速度就可到达。而自然环境呢？大多开发商都把自己的房屋冠以“花园”、“绿色小区”之美誉，有的还有学校、幼儿园、游泳馆等，而当消费者入住后能映入眼帘的又有几株花草和几片绿叶呢？学校也常常被商业设施占用。到时，能兑现的美丽承诺真的是屈指可数了。
当然，除了上述广告中的陷阱，象广告中的效果图，一些数据的统计甚至向消费者展示的样板房也是陷阱重重，在此就不一一例举了。总之，对待广告的态度万不可盲目相信，面对上述广告时绝不能掉以轻心，更不能只听开发商的一面之词。
究其原因，房地产行政管理部门乃至人民法院，多对发展商、经销商的广告只认可为宣传不实，一般不让其承担违反广告法的法律责任。购房者只能是自认倒霉。
目前，解决广告欺诈的唯一办法，就是让发展商、经销商把写有具体数字、标有各种 公用设施的广告盖上公章贴在购买合同附页上。
合同欺诈
如果您经历了商品房广告中的一番磨难，选择好了称心如意的房子，那么第二系列的陷阱也就摆在你的面前了，那就是商品房销售合同的陷阱。开发商在商品房销售时，大都要求消费者与其签订一份认购书（或称商品房预订书），同时收取一笔定金，那么这笔定金也就成为一个陷阱。开发商收取这笔定金一方面是为了维护正常的交易秩序，防止出现一房多卖的情况；另一方面是想把房子飞快售完。而开发商实际得到的好处却不只如此。在开发商资金短缺的情况下，利用签订认购书收取的定金可以缓解其资金周转不灵或者短缺的窘境，而开发商向银行贷款要偿还利息，用购房者的定金无利息可言。并且，认购书中通常规定消费者要在一定期限内签订预售合同，否则就丧失收回定金的权利。还有一种情况更要注意，那就是某些开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，就利用认购书收取定金，开发项目流产，那消费者就只能收回定金，倘若开发商根本就不想开发，而是利用认购书诈骗，那消费者的定金也就一去不复还了。
在此，举一案例说明。2001年1月8日徐先生与北京某房地产有限公司签订了一份《SOHO现代城认购书》，按要求交付了三万元认购定金。认购书中规定徐先生应在同年1月21日至30日携认购书到现代城销售中心与卖方签约，交付首期房价款五十余万元。并且，认购书中还约定如果认购方未在约定期限内与卖方签订《现代城内销商品预售合同》及其他相关文件，则卖方有权解除对本认购书的履行，并将认购方已购之物业另行处置，自然认购方已交定金将不予退还。
2001年1月29日徐先生去签约时要求卖方出示《商品房预售许可证》，当其得知卖方尚未取得该证，逐提出等卖方取得该证再签约交首期房款，这一要求遭到卖方拒绝，且不退还定金。无奈之下，徐先生将卖方诉到朝阳区法院，要求被告双倍返还定金六万元。经审理，朝阳法院认为，商品房预售必须具有预售许可证，而该房地产有限公司至法院开庭时仍未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，故认购书是无效的，该定金即失去担保的法律效力。故法院判决被告返还徐先生定金三万元，其双倍返还定金的诉讼请求被驳回。原告不服提出上诉，二审法院（北京市第二中级人民法院）认为，本案中双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合定金的法律特征，应视为有效（原审法院误把认购合同纠纷当作预售合同纠纷）。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立，而该房地产公司在约定签订预售房屋合同之时仍未取得商品房预售许可证，应承担认购书中约定的定金处罚责任。故判 令房地产有限公司双倍返还六万元。
此案已经过去了，回过头想想，如果徐先生不起诉或者他对一审判决不上诉，那么结果又是怎么样呢？所以，他被《北京青年报》评为年度的十大“幸运儿”也就不足为奇了，然而他的幸运是其他的购房者也能拥有的吗？答案可想而知。因此，谨防定金陷阱，无论签订何种形式的认购书都不能交付定金！
在签订商品房销售合同过程中除了定金之处，要留意的陷阱还很多，大家牢记：房地产开发商在销售其商品房时必须具备“五证二书”即《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。在与开发商签订销售合同过程中除要求其出示“五证”，还要仔细审查合同的具体条款。例如，要明确交房时间，应以年月日为准，不能含糊其词。总之，在签订商品房销售合同过程中，对合同条款要逐条审查，条款中所涉及的事项用词一定要具体明确，有疑点就问自己聘请的律师，而不要向售房者指定的律师咨询，对不公平的条款绝不能让步，最大限度地保护自己的利益。
上述一事例，还说明了一审法院法官在处理购房纠纷中把常人都能理解的“认购合同”混同于“售房合同”。购房者一旦遇上购房纠纷，或者自任倒霉，或者与发展商、经销商打一场法律上的持久战，才能真正维护自己的权益。
面积欺诈
除了上述陷阱外，最重要的恐怕要属商品房销售计量的陷阱了，而计量陷阱中的重中之重莫过于销售面积的计算。谈到销售面积的计算首先应正确区分销售面积和产权面积，而开发商恰恰用混淆这两种面积的方法来销售非销售面积的产权面积。举例说明，人民防空工程就属于产权面积，但其不属于销售面积。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，由此可见商品房的地下室是属于人防工程的。而人防经费是由国家和社会共同负担，所以属于人防工程设施的面积是不能被出售的。而商品房销售面积的计算标准也是陷阱重重，不同的计算标准可以得出不同的计算结果，近日来被众多媒体关注的北京国际友谊花园纠纷一事便出现了不同的计量结果。且国谊花园的测量结果还不止是两个，而是三、四个。
首先，开发商委托北京市房地产勘察测绘所完成实测，而开发商依据这一实测面积同业主进行了产权面积结算及产权手续的办理。此为测量结果一。2002年6月，国谊花园的业主们邀请上海市一家测绘单位对房屋测的面积令人瞠目结舌，其销售面积误差竟然达到了8000平方米，此为测量结果二。在出现了上述相去甚远的测量结果后，北京市房地产勘察测绘所又对国际花园进行了复测，然后误差从8000平方米又神奇般地降到了2000多平方米。此为测量结果三。面对三种测量结果，谁是谁非暂时还不能定论，但有一点可以肯定，那就是第一次的测量肯定是错的，楼盘面积放大。针对后两次测量结果的差异，北京市有关单位认为问题出在对设备层及人防层的认定上。有关单位称，上海方面实测时未了解到设备层层高存在设计变更的情况，因此认定其层高不足2.2米，而未将设备层计入总量面积，北京方面实地勘测后，认为层高已超过2.2米，应计入总量面积。并且，北京市国土资源和房屋管理局市场一处处长陈同顺还表示，北京市房地产勘察测绘所直属测绘队重新测定的面积是经得住检查的。首先，它符合国家及北京市的有关规定，如对楼板厚度进行了钻孔测量以确保精度等。
假定陈处长所说是正确的，那就意味着北京市房地产勘察测绘所直属测绘队第一次测定的面积是经不住检查的，是不符合国家及北京市的有关规定的。那么，同一支测绘队进行测量是否因地制宜地适用不同的测量标准呢？再假定如果没有纠纷，那么测绘队今后按何种标准对其他房产进行测量呢？再者，设备层高的测量结果，上海、北京谁对谁错呢？行政机关在此事中又扮演了一个什么角色呢？
此案例说明，房地产测定面积是有着多种问题的，必须依法监督之。除房地产总面积的计量外，在一些小地方也有着陷阱。如阳台的面积就可设下列陷阱：把半封闭阳台按全封闭阳台计算，应计算部分面积的计算全部建筑面积等等。在分摊面积中，重复分摊也是最常见的陷阱，如两个功能区共用的建筑面积，应按两个功能区各自建筑面积的比例分摊。可有的开发商却分两次全部分摊给两个功能区，又如配电室、设备间也可重复分摊。总之，凡属公共设施经常会出现重复分摊的现象，更有甚者，一些不法开发商还会利用误差来设下陷阱。一般的商品房销售合同都会标有暂测面积与实际面积的误差为百分之几。假设双方约定的误差为1‰，商屋面积为100平方米，但开发商却按100.1平方米出售，而每平方米售价为5000元，那么每套房可多收500元，100套就是5万元。这只是举例说明，而实际销售中那些不法开发商借此所得的远不止如此。
当然，在商品房买卖中的陷阱还远不止这些，实在无法逐一列举，并且其花样还在不断翻新，相信随着房地产市场的完善和法律法规的健全，这些都将逐渐会被克服。
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